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Par Admin Publié juillet 22, 2020

Evaluer la rentabilité locative d’un bien

L’estimation du rendement d’un bien que l’on met en location, correspondra à la somme perçue dans le cadre d’une mise en location après déduction des charges. Il faudra aussi tenir compte de la fiscalité ainsi que des charges locatives que le propriétaire-bailleur devra supporter.

 

Quel est l’intérêt de calculer la rentabilité locative d’un bien immobilier ?

La rentabilité locative est le point le plus important que l’investisseur va vérifier avant de contracter un crédit immobilier. Les règles ne sont les mêmes selon que l’on désire acheter un bien pour y vivre ou pour réaliser un rendement.

A partir du moment où on veut investir de l’argent, on évalue le rendement annuel du placement pour vérifier sa rentabilité. On se basera bien évidemment sur le prix d’achat du bien et les différents frais engendrés pour connaître le rendement correct.

Vous en saurez plus sur la rentabilité investissement locatif chez Carré Investisseur.

Nette ou Brute : calcul de rentabilité du bien

La rentabilité brute permet d’étudier la rentabilité d’un projet d’immobilier locatif qui nous tient à cœur. On la calcule en rapportant la valeur annuelle de loyer perçu au prix d’acquisition du bien. Vous devez toutefois intégrer les dépenses totales de l’investissement pour estimer la rentabilité du bien : frais de notaire et divers honoraires, intérêts d’emprunt et coût de l’assurance de prêt.

Mais comment calculer la rentabilité nette d’un bien ?

Ce taux de rentabilité nette de charges permet de mieux assurer sa rentabilité étant donné qu’il prend en considération toutes les charges imputées au bien :

  • Les vacances locatives ;
  • Les frais d’agence et les frais de gestion ;
  • L’assurance propriétaire non occupant ;
  • L’assurance loyers impayés ;
  • Les taxes foncières ;
  • Les frais de financement.

Garder les bons objectifs en tête

Bien évidemment à l’achat, vous devez garantir la rentabilité locative d’un bien mais ce n’est pas le seul critère de choix car l’objectif premier sera de bâtir un patrimoine durable. Ensuite vous penserez à vos objectifs :

  • Veiller à la rentabilité du bien ;
  • Le mettre en location le plus longtemps possible ;
  • Le revendre pour bénéficier d’une plus-value.

Le rendement de son investissement immobilier : Les critères de choix du bien

Le taux de rentabilité d’un bien sera fonction de divers critères qui ne feront qu’augmenter sa plus-value :

  • La taille du bien, qui impacte sur les « turn-over » chez les locataires et le risque de vacance locative ainsi que sur les frais d’entretien de l’habitation ;
  • L’emplacement géographique, qui évaluera les loyers pratiqués ainsi que la demande locative dans le secteur ;
  • L’aspect neuf ou ancien du bien qui vous octroiera un excellent rendement.

Les rendements immobiliers peuvent varier de 2 à 6% en fonction de ces critères. Ils peuvent changer d’une année à une autre et dépendamment de l’évolution des charges de copropriété.

Les avantages fiscaux pour maximiser la rentabilité

La rentabilité nette de votre projet immobilier, ne représente pas tout à fait la rentabilité de l’opération. En effet, il est indispensable de prendre en compte la fiscalité de ses biens immobiliers.

L’investissement locatif est soumis à divers impôts comme les revenus fonciers ou encore l’impôt sur le revenu, certes, mais il permet aussi de bénéficier d’une réduction d’impôt. Il existe des produits de défiscalisation comme le statut LMNP ou la loi Pinel, permettant d’augmenter la rentabilité du projet.

Un effet de levier immobilier grâce à l’emprunt

Nombreuses sont les personnes qui se lancent dans l’emprunt pour investir : c’est l’effet de levier du crédit. Pour un investissement sur le long terme, le prêt permet d’obtenir une excellente rentabilité et un retour sur investissement intéressant. Pour connaître le rentabilité d’un bien, vous pouvez utiliser des indicateurs de rendement comme le TRI ou le cash flow.

Par bruno cgp Publié juin 15, 2020

Les avantages de la SCPI

Dans le domaine de l’immobilier, la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une solution intéressante pour les particuliers, souvent adoptée pour faciliter la transmission des héritages.

Une solution avantageuse fiscalement

De plus en plus de particuliers ont recours à la SCPI pour alléger les droits de succession. Ce type de société est en effet considéré comme un investissement immobilier et donne droit à certains avantages fiscaux. Pour prendre l’exemple d’un cas simple, parents et enfants créent une société et deviennent possesseurs de parts.

À la succession, les parts des parents reviennent aux enfants qui peuvent en disposer à leur guise : les conserver ou les vendre. Le titulaire peut également choisir de transmettre une partie de son patrimoine de son vivant à ses héritiers. La SCPI Alderan est très efficace puisqu’elle vous informe sur les détails de cette possibilité d’allègement fiscal. Qualifiée de démembrement, elle permet de céder des parts aux enfants tous les quinze ans. Elle n’est pas toujours bien connue des futurs héritiers.

Principes généraux du démembrement

Ils bénéficieront d’abattements pouvant aller jusqu’à 100 000 euros par héritier lors de la succession. Cette solution est sécurisante pour le titulaire dans le sens où elle simplifie la succession d’un point de vue administratif et lui permet de garder l’usufruit de ses parts.

À la succession, les héritiers récupèrent la pleine propriété des biens et par conséquent l’usufruit. Une succession mal préparée expose souvent les enfants à des problèmes administratifs et fiscaux. Au drame humain s’ajoutent alors des formalités et parfois des sommes importantes à régler à l’administration fiscale pour pouvoir bénéficier de son héritage. Le problème se pose également pour les parents qui souhaitent légitimement profiter de leurs dernières années sans problématiques administratives. Pouvoir transmettre son héritage dans de bonnes conditions va en effet au-delà de l’aspect fiscal. C’est également une vie de labeur et parfois de sacrifices que l’on transmet à ses héritiers.

Par Admin Publié mai 5, 2020

Top des conseils pour trader comme un expert

La ligne de tendance a toujours été un outil préféré des traders professionnels. Les experts utilisent le concept de la ligne de tendance pour trouver les meilleurs métiers possible avec un risque géré. Apprendre à utiliser l’outil de ligne de tendance n’est pas toujours difficile.

De nombreux traders répartis dans le monde ont maîtrisé la stratégie de trading tendance en utilisant le simple compte démo. Avec l’aide du compte démo, ils développent leur stratégie de trading de tendance sans aucun risque. Les traders naïfs pourraient dire que le trading de tendance est le processus le plus compliqué. Ils commencent à développer un processus compliqué pour trouver la tendance. Ils ne savent même pas que le délai inférieur ne fonctionne pas dans la méthode de trading de tendance. Après avoir lu ce contenu, vous aurez une idée claire de la façon de traiter la ligne de tendance comme un trader professionnel. Suivez les conseils de cet article si vous voulez devenir un trader de tendances professionnel.

Utilisation du calendrier quotidien

Le calendrier quotidien donne toujours des signaux précis. Même si vous utilisez une stratégie basée sur des indicateurs, vous pouvez trouver de bons échanges dans le laps de temps plus élevé. Lorsque vous analysez la tendance du marché, vous devez sélectionner la période quotidienne. Avec l’aide du calendrier quotidien, vous pouvez trouver des métiers de qualité sans avoir de tracas. Essayez de tracer la ligne de tendance dans le laps de temps quotidien afin de ne pas avoir à gérer le support et la résistance mineurs. Des niveaux de support et de résistance mineurs sont utilisés dans les arrêts de fuite. Pour réaliser un profit, vous devez apprendre à trouver la zone critique d’offre et de demande qui offre un potentiel élevé pour les métiers.

Utilisez une plateforme de trading professionnelle

Pour trader les indices boursiers, vous devez utiliser la plateforme de trading en ligne professionnelle. Les traders intelligents du Forex négocient toujours le marché avec le courtier haut de gamme, car ils se soucient de leurs clients. Si vous négociez avec Saxo, vous pouvez comprendre pourquoi ils peuvent faire un profit décent sans prendre de risque élevé. La plateforme robuste est conçue de telle manière que les traders puissent analyser la tendance avec précision. Certains d’entre vous n’ont peut-être pas une idée claire des différents outils disponibles sur la plateforme. Pour eux, il est important d’utiliser le compte démo. Le compte démo vous offre l’environnement parfait pour apprendre. Plus vous en saurez sur les outils de trading, mieux vous serez en mesure d’analyser la tendance.

Le processus d’exécution des transactions dans la méthode de trading en ligne de tendance est une tâche facile. Malheureusement, les amateurs rendent les choses difficiles en augmentant le volume ou la taille du lot. Vous ne savez pas quel trade va frapper les stop loss et quel trade va frapper le take profit. Donc, essayez d’exécuter le commerce à faible risque afin de ne pas avoir à faire face au processus compliqué. En utilisant un profil à faible risque, vous pouvez facilement protéger votre capital commercial. Bien qu’une stratégie agressive puisse vous donner de gros gagnants, à long terme, elle entraînera toujours de lourdes pertes. Pensez à la méthode de négociation prudente lorsque vous traitez avec la tendance principale. Ne jamais adopter une approche agressive dans les métiers, car cela peut vous coûter de l’argent.

Faire face à l’inversion

Ne pensez jamais que la tendance du marché ne changera pas. Vous devez apprendre à négocier avec le renversement majeur. Pour cela, vous devez vous concentrer sur les facteurs d’actualité. Les traders naïfs ne savent pas pourquoi les nouvelles sont si importantes dans le trading Forex. Essayez de trouver la cause principale du renversement de tendance. Vous serez surpris de savoir que l’actualité est le facteur clé qui a provoqué le renversement. Alors, essayez de comprendre les nouvelles à impact moyen et élevé afin de ne pas perdre une grosse somme d’argent. Suivez une technique conservatrice pour protéger la capitale. Arrêtez de placer des transactions aléatoires, car cela ne fonctionne jamais. Créez une stratégie unique pour limiter le risque de trading. Ne laissez jamais vos émotions décider de la façon dont vous échangez.

Par Admin Publié avril 21, 2020

Optimisation fiscale : ce qu’il faut savoir avant de se lancer

Le mouvement des gilets jaunes a mis en évidence l’injustice fiscale dont une grande partie de la population serait victime. Pourtant, il existe également des mécanismes permettant d’alléger les impôts qui pèsent sur son revenu et sur son patrimoine. Contrairement aux idées reçues, ces dispositifs ne s’adressent pas uniquement aux plus fortunés. Tout le monde peut désormais élaborer une stratégie d’optimisation fiscale à condition de solliciter préalablement un avocat fiscaliste.

Optimisation fiscale : pour qui ?

L’Administration française a mis en place de nombreux dispositifs pour que les contribuables bénéficient d’un allégement. Malheureusement, les particuliers ne connaissent pas les formalités à régler pour obtenir ces réductions d’impôt. D’où l’intérêt de faire appel à un avocat fiscaliste aix en provenceCes experts du droit fiscal peuvent indiquer à leurs clients les étapes à suivre pour alléger le montant des prélèvements obligatoires. Le juriste va préconiser une stratégie parfaitement légale. De cette façon, le contribuable ne court aucun risque de poursuite ou de mise en redressement.

Comme évoqué précédemment, ce service ne s’adresse pas uniquement aux personnes les plus fortunées. Un travailleur de la classe moyenne pourra aussi profiter de cette prestation pour optimiser sa fiscalité. On sollicitera ainsi un avocat fiscaliste pour réduire le montant de l’impôt sur le revenu ou celui sur la fortune immobilière. De nombreuses méthodes permettent d’atteindre cet objectif. Le principal concerné peut par exemple maximiser son quotient familial de sorte à obtenir des allégements non négligeables. Transférer la propriété d’une de ses résidences à un enfant mineur constitue aussi une solution envisageable.

Un juriste fiscaliste digne de ce nom est également en mesure d’étudier la situation d’une entreprise. Son expertise l’aidera à trouver un moyen de réduire la charge fiscale de la structure. Cela passe souvent par la mise en place d’un ingénieux montage financier.

Pourquoi solliciter absolument un avocat fiscaliste ?

Une réduction significative du montant des impôts éveille toujours la curiosité de l’administration. Le contribuable a de grandes chances de subir un contrôle fiscal. Si les allégements sont le fruit d’une démarche maladroite, le principal concerné s’expose à certaines sanctions. On fera donc appel à un avocat fiscaliste pour ne rien laisser au hasard et se prémunir contre toute pénalité. D’ailleurs, ce professionnel réalisera un audit minutieux avant d’émettre une suggestion. Il va appliquer les règles fiscales afin d’évaluer les risques de redressement. Par la suite, ce juriste livrera quelques propositions pour éviter tout litige avec l’inspection des impôts. C’est seulement après cette étape qu’il mettra au point une stratégie d’optimisation fiscale.

Connaissant parfaitement les méthodes de calcul dans ce domaine, cet intervenant pourra procéder à l’actualisation synthétique des données fiscales. Il sera en mesure d’estimer avec précision le montant des allégements. Avant même de se lancer dans les procédures, le particulier saura donc l’économie qu’il réalisera. De quoi anticiper toutes les situations.

Dans tous les cas, les avantages qu’on peut tirer d’une telle stratégie dépendront du niveau d’expertise de l’avocat. Heureusement, les contribuables trouveront facilement des cabinets réputés en faisant quelques recherches sur le web. Ainsi, il n’est pas forcément nécessaire de se déplacer pour contacter un expert.

Par Admin Publié mars 2, 2020

Prêt immobilier : 4 astuces efficaces pour trouver le meilleur !

Prêt immobilier : 4 astuces efficaces pour trouver le meilleur !

Que ce soit pour agrandir son patrimoine immobilier ou pour remettre en état celui que l’on possède déjà grâce à des travaux, il est nécessaire de disposer de moyens financiers conséquents. Dans ces cas, le recours à un prêt immobilier constitue généralement la meilleure solution de financement. Comment alors trouver un prêt immobilier ? Quelles astuces mettre en œuvre pour obtenir un prêt immobilier aux meilleures conditions ? On vous révèle tout dans cet article.

Étape préliminaire : recueillir des informations

En matière de prêt immobilier, il existe de nombreuses subtilités qu’il faut connaître avant de se lancer. En effet, par défaut d’informations, les personnes qui désirent obtenir des prêts afin de réaliser leurs projets immobiliers commettent des erreurs susceptibles de les empêcher d’y arriver. Pour éviter de vous retrouver dans ce type de situation, la meilleure façon de procéder est de bien vous renseigner. Seul problème : comment obtenir des renseignements fiables et concrets ? La réponse à cette préoccupation se révèle toute simple. La meilleure manière de recueillir des informations sur le prêt immobilier est de consulter une page comme Prêt Personnel Mag, et le tour est joué. Ce genre de site internet met à la disposition du particulier tout ce dont il a besoin pour mener à bien son projet.

S’adresser tôt à sa banque

Lorsque l’on recherche un prêt pour concrétiser son projet immobilier, l’une des premières choses à faire est de se référer le plus tôt possible à sa banque. Le but de cette première étape est d’obtenir un certain nombre de renseignements, dont le taux immobilier, la durée et le montant maximum entre autres. Obtenir ces informations vous permettra de comparer les offres de votre banquier à celles d’autres banques afin de choisir la plus avantageuse pour vous.

Constituer un dossier solide

La plupart des organismes prêteurs fonctionnent sur un principe simple : avant d’accorder un prêt immobilier, ils évaluent les risques que le demandeur leur fait courir. Pour mettre toutes les chances de son côté, ce dernier doit afficher son meilleur profil en constituant un excellent dossier. Lorsqu’ils existent, certains éléments peuvent énormément peser dans la balance. Il est donc fortement conseillé de les mettre en avant dans le dossier de demande d’emprunt. Il s’agit notamment :

  • De l’apport personnel : il doit être d’un montant suffisant pour couvrir diverses charges liées au prêt, comme les frais de notaire et ceux de garantie du prêt (il peut s’agir d’une caution ou d’une hypothèque en fonction des cas). Vous pouvez évaluer cet apport personnel à environ 10% du montant sollicité de la banque ;
  • De la situation professionnelle : les demandeurs de prêt immobilier titulaires d’un contrat de travail à durée indéterminée bénéficient de plus de facilités pour faire accepter leur dossier. Cependant, les titulaires d’un contrat de travail à durée déterminée, les intérimaires ainsi que les travailleurs indépendants peuvent également recevoir un avis favorable.

Solliciter l’accompagnement d’un courtier

Le courtier immobilier joue le rôle d’intermédiaire entre vous et les banques. Son intervention vous permet de gagner du temps durant le processus de recherche du crédit immobilier. La mission de ce professionnel consiste à dénicher le meilleur taux aux meilleures conditions. Il se charge de négocier pour vous un taux particulièrement avantageux. Vous aurez le choix entre un accompagnement en ligne et un suivi en agence.

Par Admin Publié novembre 15, 2019

5 astuces pour optimiser son patrimoine

Le patrimoine désigne l’ensemble des biens sur lesquels une personne physique (individu) ou une personne morale (entreprise) détient un titre de propriété. Il peut être issu d’un don, d’un héritage ou constitué au fil du temps. Tous les biens possédés constituent le patrimoine brut alors que le patrimoine net reste celui constitué après déduction des dettes. Il n’existe pas de normes universelles pour la gestion de son patrimoine. Cependant, il y a des principes de base avec lesquels la gestion du patrimoine est rationalisée. Dans cet article, 5 règles d’or sont énumérées pour optimiser son patrimoine.

Avoir un objectif clair et précis

Pour une gestion efficiente de son patrimoine, il est nécessaire de définir au préalable son objectif. Les objectifs varient en fonction des besoins et des motivations. Ainsi, la gestion du patrimoine peut être orientée dans la constitution d’un patrimoine en vue d’exécuter une dépense future, préparer une retraite ou une cessation d’activité ou augmenter ses revenus en procédant à un investissement rentable.

Choisir le meilleur support de placement

Il existe de nombreux moyens de placement qui vous permettent d’optimiser votre patrimoine. Le livret, le plan d’épargne, l’assurance vie, les placements en bourse, l’ouverture des comptes off-shore, l’investissement immobilier, etc. sont quelques moyens de gestion de son patrimoine. Comme indiqué ici, le compte off-shore est une technique de placement qui permet de mettre son avoir dans une banque étrangère et de profiter des revenus intéressants qu’il offre. Le choix du moyen de placement doit être fait en fonction des besoins et des motivations. Aussi, sans un minimum de connaissance, il n’est pas prudent de se lancer soi-même dans la gestion de son patrimoine si le désir de l’optimiser est intense. Faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine reste une meilleure option de rester à l’abri des risques de perte. En effet, le conseiller en gestion de patrimoine a la compétence et l’expérience pour vous apporter des solutions personnalisées à la constitution ou à la valorisation de votre patrimoine.

Maîtriser les dispositions fiscales

Dans la gestion du patrimoine, la fiscalité joue un rôle prépondérant. En effet, la plupart des mesures fiscales ne sont pas conçues pour durer une éternité. En fonction de la situation économique, l’État peut décider de supprimer certaines taxes ou d’en créer de nouvelles. Ainsi, il est conseillé de suivre l’évolution de la fiscalité afin de déterminer le secteur rentable pour son investissement.

Éponger ses dettes pour mieux s’enrichir

L’avantage du crédit est la disponibilité immédiate de trésorerie. Toutefois, il constitue un frein à une optimisation de patrimoine. Selon l’adage populaire « qui paie ses dettes, s’enrichit », ce n’est qu’à la fin du remboursement de votre crédit que vous pouvez pleinement profiter des avantages de votre bien. Ainsi, s’acquitter de ses dettes permet d’augmenter son actif.

Savoir saisir les occasions

Dans la vie, il y a des occasions qui ne se présentent pas tous les jours. Savoir saisir une occasion présente l’avantage de vous faire gagner du temps dans la constitution de votre patrimoine. Si vous bénéficiez d’un héritage d’un don, il vous revient de réfléchir sur les risques que présente l’utilisation que vous désirez faire du bien obtenu.

Par Admin Publié octobre 10, 2019

CHANGER DE BANQUE : MOINS DE BOSSES SUR LE PARCOURS

Depuis le début de 2017 et l’entrée en vigueur de la “loi Macron” relative à la mobilité bancaire, transférer son compte courant d’un établissement à un autre est devenu plus simple et mieux balisé.

Il est maintenant possible de changer de banque comme de chemise, ou presque. Depuis l’entrée en vigueur, le 6 février 2017, de l’article L312-1-7 du code monétaire et financier, le passage d’un établissement à un autre a certes été simplifié, mais il arrive tout de même que des retards surviennent. Sachez toutefois que l’automatisation du transfert ne concerne que les comptes courants. Pour l’épargne et les crédits, la procédure est plus complexe. Pour certains produits d’épargne, c’est même impossible. Voici la marche à suivre pour éviter les écueils.

SI ON QUITTE SA BANQUE, C’EST TOUJOURS POUR UNE AUTRE

Parmi ceux qui ont été tentés d’aller voir ailleurs, 44 % ont renoncé à franchir le pas, car ils ne savaient pas quelle banque choisir, selon une étude du Comité consultatif du secteur financier (CCSF) publiée en juin 2018. Il est parfois difficile de repérer les enseignes qui proposent les meilleurs tarifs (frais courants) et ne vous assassinent pas en cas de découvert non autorisé (frais d’incidents bancaires). Si votre compte affiche souvent un solde débiteur, ou si vous craignez que cela n’arrive, pensez à négocier avec un conseiller un découvert autorisé, assorti si possible d’une baisse des agios, avant de lui confier vos affaires.

Les banques en ligne mettent en avant leurs tarifs bas, mais elles ne proposent pas forcément tous les placements, et nombre d’entre elles imposent des conditions de revenus pour bénéficier de la gratuité des cartes bancaires haut de gamme (voir page 18). Les banques historiques misent sur leur couverture géographique, avec un réseau d’agences où vous pourrez rencontrer des conseillers qui peuvent faire preuve de souplesse pendant une négociation.

MOBILITÉ BANCAIRE AUTOMATIQUE : LES ÉCHÉANCES

Géraldine, du site de parrainage Boursorama Parrain-Boursorama.com, précise : « Si vous choisissez une procédure de mobilité bancaire automatique, vous devez signer un accord écrit, appelé mandat de mobilité, avec l’établissement qui vous accueille et lui fournir les coordonnées de la banque que vous quittez. Et vous pouvez lui demander de clore votre ancien compte, à la date de votre choix ».

Dans un délai de 2 jours ouvrés à compter de la signature du mandat, votre nouveau partenaire doit prendre contact avec l’ancien pour obtenir la liste des prélèvements et virements réguliers sur votre compte bancaire, ainsi que la liste des chèques émis non encore débités sur les chéquiers utilisés au cours des 13 mois précédents. Le délai pour fournir ces informations est fixé à 5 jours ouvrés. • L’établissement qui récupère vos comptes se charge à votre place de toutes les formalités liées au changement. Il doit communiquer vos coordonnées bancaires à tous les organismes émetteurs de prélèvements et de virements “réguliers” dans un délai de 5 jours ouvrés. Par régulière, il faut entendre que l’opération a été effectuée au moins 2 fois par le même émetteur au cours des 13 mois précédant la demande de mobilité.

Les émetteurs de virements ou les bénéficiaires de prélèvements disposent d’un délai de 10 jours pour noter vos coordonnées et vous en informer. À l’issue de ce délai, tous les prélèvements ou virements sont effectués sur le nouveau compte. Attention : votre nouvelle banque devra vous tenir informé des démarches effectuées. Mais elle n’est pas responsable du délai de prise en compte de vos coordonnées bancaires par les émetteurs habituels de virements et les auteurs de prélèvements (entreprises, organismes…). D’où la nécessité de surveiller les opérations et de rappeler à l’ordre les récalcitrants.

SI VOUS SOUHAITEZ GÉRER LE CHANGEMENT VOUS-MÊME

Vous avez décidé de ne pas suivre la procédure automatique. Il vous faudra donc effectuer les démarches de transfert, puis de clôture. Concernant la fermeture, vous devrez soit adresser une lettre recommandée avec avis de réception pour demander que votre compte soit clos, soit vous rendre à votre agence pour y remplir un formulaire spécifique, qui sera enregistré sur place. Indiquez bien que la clôture de votre compte n’interviendra qu’à partir de la date que vous fixerez, le temps d’apurer toutes les opérations potentielles. Vous préciserez que le solde de votre ancien compte sera versé sur le nouveau, pour lequel vous fournirez un relevé d’identité bancaire (RIB). Enfin, n’oubliez pas de préciser votre nouvelle adresse postale et vos numéros de téléphone s’ils ont changé.

SI VOUS AVEZ UN CRÉDIT IMMOBILIER EN COURS

Pour les contrats souscrits avant 2018, certaines banques imposaient la domiciliation des revenus pour toute la durée du prêt. Dans certains cas, une telle clause pouvait être abusive. Pour les crédits souscrits depuis le 1er janvier 2018, la clause de domiciliation des revenus est encadrée (lire Bon à savoir page 88). Si la banque y recourt, cette domiciliation ne peut excéder 10 ans et un avantage individualisé doit vous être octroyé (taux privilégié, frais de dossier offerts…). À l’issue de ces 10 années, vous pouvez choisir de changer d’établissement bancaire tout en conservant l’avantage que la banque initiale vous avait accordé.

SI VOUS DISPOSEZ DE PRODUITS D’ÉPARGNE

Si vous négociez un crédit immobilier ou des conditions tarifaires spéciales dans votre banque d’accueil, le transfert de votre épargne peut peser lourd dans les transactions, sachant que certains produits ne peuvent être transférés. En outre, pour des raisons tarifaires ou fiscales, mieux vaut parfois ne pas toucher à un placement, car l’opération peut être longue et fastidieuse, voire techniquement impossible. Selon le type de vos placements, la banque quittée peut vous facturer des frais de transfert non négligeables. Par exemple, une dizaine d’euros par ligne d’actions cotées pour un compte titres et (ou) des frais minimaux forfaitaires. Pensez à négocier la prise en charge auprès du banquier qui vous accueille. Et anticipez les délais. Il existe juste un délai raisonnable pour le transfert d’un plan d’épargne en actions (PEA) ou d’un compte titres. Cela peut prendre de 3 à 8 semaines, voire plus. En outre, les valeurs faisant l’objet d’une opération sur titres, de type paiement de dividendes ou offre publique d’achat (OPA), ne seront transférables qu’une fois que cette opération sera bouclée. Enfin, si vous aviez acheté des sicav maison, elles étaient exemptées de droits de garde, ce qui ne sera pas le cas dans votre nouvelle banque.

BON A SAVOIR : UN CHÈQUE RESTE VALABLE 373 JOURS

À partir de la date où il a été signé, un chèque est valable pendant un 1 an et 8 jours. Si vous ne l’avez pas déjà fait, il est conseillé de reprendre votre chéquier et de vérifier que vos chèques ont bien été débités en les pointant sur vos relevés de compte. Si vous vous apercevez qu’un chèque n’a pas été encaissé, vous devrez laisser ouvert votre compte courant avec la somme suffisante pour l’honorer pendant le délai de validité qu’il reste à courir.

Par Admin Publié juillet 15, 2018

Réduire son impôt : les méthodes illégales dans le collimateur du fisc

Dans nos articles précédents, nous avons fait part de toute une série de méthodes légales de défiscalisation, que ce soit aussi bien dans le cadre de l’impôt sur le revenu que de l’ISF (niches fiscales, etc.). Il y a bien entendu d’autres ficelles, dont certaines sont au seuil de la légalité, tandis que d’autres s’apparentent à de la fraude directe. Le fisc vient de publier la liste de ces pratiques illégales qu’il entend bien surveiller de très près. Voici donc les « astuces fiscales » dont il vaut mieux se passer…

defiscalisation-fraude

Dans la liste (consultable ici), on retrouve toute une série d’artifices comptables qui sont couramment utilisés par les entreprises, mais il y a également quelques points qui concernent les particuliers. Attention, il ne s’agit pas d’une liste exhaustive. Le fait qu’une pratique « limite » ou illégale ne s’y trouve pas ne signifie pas que vous ne risquez pas le redressement fiscal si un inspecteur a des doutes sur votre déclaration.

La liste du fisc : un avertissement et la justification de pénalités

Cette liste dressée par Bercy a pour objectif d’insister sur des montages et artifices particulièrement répandus. Les contribuables ne pourront plus se réfugier derrière leur méconnaissance de la législation fiscale pour justifier leur incartade. Et, de son côté, le fisc pourra justifier l’imposition automatique de pénalités pour les fraudeurs, ayant prévenu via la publication de cette liste. Il faut également noter que la liste a été publiée le 1er avril. Les personnes qui auraient utilisé l’une des méthodes illégales de défiscalisation recensées sont invitées à prendre contact avec l’administration fiscale. Cependant, rien ne garantit que votre dénonciation volontaire débouche sur un traitement de faveur particulier. À vous donc de voir…

Les méthodes illégales de défiscalisation

Les donations d’actions avec sociétés-écrans à l’étranger

Certaines personnes utilisent à leur profit les règles de territorialité concernant les droits de donation sur les titres de sociétés françaises pour éluder l’impôt. La méthode est relativement simple : elle consiste à délocaliser les parts d’une société française en créant une société écran à l’étranger, la société française passant petit à petit sous le contrôle de la société-écran étrangère. En effectuant la donation des titres vers cette société étrangère, il est ainsi possible d’être exempté des droits de mutation. Ce n’est pas légal.

PEA abusif

Tous les types de PEA ne peuvent être alimentés qu’en « titres frais », il est interdit d’utiliser des titres qui sont déjà en sa possession. Une telle pratique permet cependant d’obtenir l’exonération de l’impôt sur les plus-values après 5 ans, ce qui a poussé certains actionnaires à imaginer un subterfuge. Il consiste à effectuer une cession entre les différents membres d’une société, les titres hors PEA du voisin pouvant donc atterrir dans le plan de chacun. Une autre façon de procéder consiste à vendre ses actions à une société tierce pour les racheter immédiatement. Une pratique illégale que le fisc entend bien combattre.

Réduction artificielle de ses avoirs bancaires

Afin d’échapper à l’ISF ou de réduire son imposition, certains n’hésitent pas à retirer de grosses sommes de leurs comptes en banque pour les reverser par la suite. Un cas très simple de fraude, à mettre en œuvre, mais aussi à détecter.

ISF : plus-value immobilière issue de la vente de sa résidence principale

Dans le cadre de l’impôt sur la fortune, un oubli très courant, qu’il soit de bonne foi ou volontaire, consiste à ne pas déclarer la plus-value immobilière issue de la vente de sa résidence principale. En effet, ce type de plus-value échappe à l’impôt sur le revenu, il n’est donc pas rare que sa déclaration à l’ISF soit omise. Néanmoins, avec ce rappel par le fisc, que vous soyez de bonne foi ou pas, il sera désormais difficile de défendre l’ignorance.

Les ficelles à l’attention des cadres et dirigeants

Dans sa liste, Bercy parle de management package pour énumérer toute une série de ficelles qui permettent de baisser la fiscalité des cadres et dirigeants à travers toute une série d’incentives. C’est notamment le cas en ce qui concerne les stock-options,  qui sont désormais redirigées vers les PEA en raison des avantages fiscaux qu’il confère. Cette pratique n’est pas en soi illégale, mais pour autant qu’il y ait prise de risque et l’utilisation de titres donnant accès au capital. C’est d’ailleurs sur base de ces 2 critères que le fisc se base pour déterminer si l’attribution de stock-options est légale ou pas.

La liste vise également des pratiques plus directes, comme le versement de primes à l’étranger, que ce soit directement aux salariés ou via des structures-écrans.

Par Admin Publié janvier 24, 2014

Chypre fait vaciller les bourses

Après l’annonce, fait sans précédent, d’une taxe sur les comptes en banque à Chypre, instaurée dans le cadre du plan de sauvetage de l’île, les marchés sont toujours dans l’attente de la décision du parlement, qui doit ratifier l’accord aujourd’hui, alors que la troïka avait tablé sur un vote le dimanche, avant l’ouverture des marchés.

Aujourd’hui, la confusion règne. Il semblerait que les parlementaires chypriotes ne soient pas du tout prêts à accepter cet accord ; après avoir annoncé une taxe de 6,75 % sur les comptes en banque présentant un solde de moins de 100.000 €, et 9,9 % pour les autres, l’Europe aurait effectué un changement de dernière minute pour mieux faire passer la pilule : d’après le Wall Street Journal, ce serait désormais 5 % pour les montants de moins de 100.000 €, 10 % pour les comptes en banque présentant un solde inférieur à 500.000 €, et 13 % pour les comptes de plus d’un demi-million d’euros.

Du côté de Chypre, le président Anastasiades a fait une allucation télévisée, dans laquelle il s’est voulu rassurant pour la population. Il a affirmé que toute personne taxée recevra une compensation, sous la forme d’actions dans les banques chypriotes, qui seront garanties par les futurs revenus du gaz naturel.

Du côté des marchés, les indices s’impriment en rouge à travers le monde. Après les bourses asiatiques, ce sont les bourses européennes qui ont ouvert largement en baisse. L’or a progressé de plus d’un pourcent.

Par Admin Publié janvier 24, 2014

Chypre au cœur de la crise de la dette souveraine

Les détenteurs d’obligations émises par Chypre sont dans la ligne de mire, alors que Merkel se rend à Chypre pour déterminer les termes d’un plan de renflouement, qui pourrait totaliser le PIB annuel de la petite île méditerranéenne.

Cette semaine, la chancelière allemande a déclaré que Chypre ne recevrait pas un traitement spécial, alors que l’île d’Aphrodite négocie les termes de son plan d’aide depuis juin dernier. Merkel, accompagné d’Enda Kenny et d’autres leaders du parti populaire européen, se rendent dans les rues de Limassol pour discuter le prochain budget de l’Union européenne alors qu’ils soutiennent Nicos Anastasiades, chef du parti d’opposition DISY, qui tentera de prendre le pouvoir au président communiste Demetris Christofias durant les prochaines élections de février.

Pour la 3e plus petite nation du point de vue économique de l’Europe, les conditions du plan d’aide doivent déterminer le désir de l’Europe de maintenir l’unité des nations du bloc de la monnaie unique. On verra également si l’Europe parviendra à empêcher un effacement de la dette, après avoir utilisé cette stratégie pour la Grèce, tout en déclarant qu’il s’agirait d’une exception.

Le problème de Chypre sont double : d’un côté, le gouvernement présent un déficit structurel depuis des années, mais celui-ci a été largement creusé par la situation catastrophique de ses banques, dont les comptes ont été plombés par la restructuration de la dette grecque.