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Défiscalisation : les embûches à éviter


Quoi de plus naturel que de se lancer dans la défiscalisation lorsqu’on est un contribuable ou une entreprise qui paye des sommes non négligeables au fisc ? Cependant, il convient de faire le distinguo entre défiscalisation légale et entourloupe pouvant mener au redressement fiscal. Ou plus simplement de se méfier de certaines apparences, qui peuvent être trompeuses.

ArnaquePetit tour d’horizon des embûches qui pourraient se dresser sur le chemin de votre tentative de réduire votre charge d’impôt.

Le piège immobilier de la défiscalisation

L’immobilier est l’un des actifs qui se prêtent le mieux à une opération de défiscalisation pour les particuliers. Cependant, il convient de ne pas se tromper dans vos choix, sous peine de devoir faire face à une énorme déconvenue. Que ce soit à cause d’une pure escroquerie ou d’une stratégie défaillante, l’investisseur risque d’y laisser son pantalon, voire même de faire face à un redressement fiscal.

Investissements Outre-Mer

Le risque est particulièrement grand en ce qui concerne les investissements d’outre-mer, épinglés par la Cour des comptes. La complexité des dispositifs qui régissent ce genre d’investissement est un terrain de jeu rêvé pour les apprentis escrocs de tous poils. Maître Roirand, du cabinet Fidal, affirme que des milliers de personnes sont tombées dans le panneau. Les problèmes qui peuvent arriver dans ce le cadrent d’un tel investissement sont nombreux : non livraison du bien immobilier, retards, utilisation du bien à des fins illégales, soucis de surfacturation, etc.

Investissements Scellier, Duflot et consorts

En ce qui concerne tous les plans d’aide destinés à doper l’investissement dans les biens à louer comme les dispositifs Scellier, Borloo et bientôt Duflot, le risque est moins grand, tout en n’étant pas totalement absent.

Dans ce contexte, l’arnaque est presque toujours la suivante : un promoteur achète un terrain dans une ville secondaire, voire même au beau milieu de nulle part, pour un très petit budget. Un intermédiaire est chargé de vendre les appartements à des investisseurs souhaitant réduire leurs charges fiscales. Tout est fait afin que la vente se fasse sur plan, sans visite du lieu du futur chantier ou chantier en cours.

L’argumentaire pour convaincre les contribuables incertains est toujours le même : « ne vous tracassez pas, on s’occupe de tout ». Il s’agit en quelque sorte de la vérité : ils s’occupent du crédit, de l’assurance, un gestionnaire s’occupe de la location, etc. Pour ferrer le poisson, les vendeurs présentent aux candidats acheteurs des simulations irréalistes, qui prennent en compte les plafonds autorisés par les dispositifs, mais qui sont bien supérieurs aux réalités du marché du bien immobilier concerné. Résultat des courses, l’investisseur se retrouve avec un appartement qu’il a payé beaucoup trop cher, qui sera vide dans la plupart des cas, alors que des charges tombent tous les mois. Pire encore : si l’appartement n’est pas loué dans les 12 mois après réception, l’abattement fiscal tombe.

Les complexes avec services

Dans le même genre que le cas précédent, les complexes avec services qui proposent des chambres meublées avec extras communs (piscine, restaurant, etc.). Ce scénario prévoit que l’acheteur est complètement lié à l’exploitant, avec lequel il doit signer un contrat de 9 ans. Pour convaincre les acheteurs, on leur fait miroiter des rendements fantaisistes. Ceux-ci tombent par la suite pour devenir une mauvaise affaire financière, l’acheteur étant obligé de traiter avec l’exploitant, en position d’imposer ses diktats.

Que faire pour ne pas se faire avoir ?

Se rendre sur le terrain. Évaluer le marché local sans se fier aux informations fournies par le vendeur. Vérifier également le statut de celui-ci, notamment sa situation financière, son historique, etc. Éviter autant que possible les opérations groupées qui comprennent le financement, les assurances, etc. En vous adressant à un banquier indépendant pour le crédit hypothécaire, vous bénéficierez d’un regard critique sur le dossier.

Comment se défendre en cas de souci ?

Tout d’abord, si vous avez été victime d’une escroquerie à grande échelle, essayez de vous rapprocher des autres personnes lésées afin d’unir vos forces et de vous regrouper derrière un avocat, ce qui facilitera le partage de l’information tout en réduisant les honoraires. Cependant, un dossier devra être rentré par contribuable auprès de l’administration fiscale pour contester le redressement, même si le traitement sera le même pour toutes les personnes flouées.

Sachez cependant que vous avez peu de chances d’obtenir une annulation de la vente en passant par le tribunal, ou des indemnités dignes de ce nom. La plupart des avocats conseillent à leurs clients de ne pas entreprendre une telle action, vu qu’il est très rare de gagner ce genre de procès. C’est d’autant plus difficile que les personnes qui s’engagent dans de telles fraudes sont rarement solvables, en admettant que vous obteniez gain de cause.

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