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Appartement : les données qui déterminent le prix


Évaluer le prix d’un appartement, lorsqu’on ne baigne pas dans le marché immobilier, s’avère être une tâche compliquée. D’autant que, à côté des paramètres concrets qui permettent d’évaluer un bien, cette valorisation est influencée par les désirs et la personnalité de l’acheteur. Néanmoins, voici une méthode objective qui permet de s’approcher du juste prix d’un appartement, que ce soit pour l’acheter ou le vendre.

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1. La situation

Commençons avec les bases : la situation de l’appartement est évidemment le critère numéro 1 qui dictera son prix. Situation dans un certain quartier ou arrondissement, mais aussi proximité avec les transports en commun, les commerces et les services (école, hôpital, etc.), disponibilité de places de parking : tous ces paramètres influencent fortement le prix d’un appartement.

2. L’état de l’appartement

Autre critère extrêmement important : l’état de l’appartement. Faut-il prévoir le remplacement des châssis de fenêtres, l’isolation est-elle bonne (voir point 7), le système de chauffage est-il économique et performant ?

Si vous êtes à la recherche d’un appartement à acheter, ne vous laissez pas intimider par d’éventuels travaux à faire : cela pourrait vous faire réaliser une belle économie d’argent. En effet, la plupart des candidats acquéreurs veulent acheter un bien habitable immédiatement (75 % des cas). Cela signifie que la concurrence pour l’achat d’un appartement « prêt à emménager » est beaucoup plus féroce, avec les conséquences que vous pouvez imaginer sur les prix. Si vous vendez, utilisez cette information à votre avantage en rénovant votre appartement : vous encaisserez une belle plus-value sur le montant des travaux.

3. Le niveau

On retrouve parfois d’énormes différences de prix entre des appartements identiques d’un même immeuble, mais qui se trouvent à des étages différents (jusqu’à 30 %). Les gens préfèrent habiter au moins au second étage, mais délaisseront les étages supérieurs s’il n’y a pas d’ascenseur. On se sent plus en sécurité lorsqu’on habite en hauteur, à l’exception du dernier étage, lorsque les cambrioleurs peuvent éventuellement passer par le toit. L’élévation permet également de jouir de plus de calme.

4. L’agencement de l’appartement

Avoir de l’espace, c’est bien, encore faut-il qu’il soit exploitable et bien réparti. À quoi bon avoir de nombreux mètres carrés si ceux-ci sont perdus dans d’interminables couloirs, des coins  ou des pièces surdimensionnées, alors que, par exemple, les chambres à coucher sont trop petites ? Sachez cependant que le nombre de chambres est un facteur très important, et peut parfois prendre le pas sur la surface. Par exemple, un appartement de 3 chambres à coucher de 80 m² sera plus recherché qu’un appartement de 2 chambres à coucher de la même superficie, voire même un poil plus grand.

5. L’orientation et la vue

Un appartement orienté plein sud sera plus lumineux et plus chaud qu’exposé au nord, ce qui est préférable (bien que, cela dépend des régions). Il faut prendre en compte l’orientation pièce par pièce, en sachant qu’avoir le soleil qui donne sur la chambre à coucher le matin, sur le living après-midi représente la situation idéale. Selon que l’appartement offre une belle vue dégagée, le summum étant sur une attraction touristique, ou sur le parking d’une grande surface jouera également un rôle.

6. Les charges

Avec l’explosion du prix des charges de copropriété, leur montant est devenu un critère de choix très important pour les candidats acheteurs. En effet, si vous achetez un appartement, vous devrez payer ces charges à vie.

7. Isolation et chauffage

L’évaluation de la qualité de l’isolation d’un appartement est désormais extrêmement facile à connaître pour le candidat acheteur, vu l’obligation pour le vendeur d’établir un diagnostic de performance énergétique (DPE). Les frais de chauffage, à côté des charges de copropriété, représentent un poste de dépense important pour la moitié nord de la France. Le chauffage au gaz est particulièrement recherché, car il élimine la problématique de l’approvisionnement en mazout, tout en étant plus économique que celui-ci (sans parler du chauffage à l’électricité).

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