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Condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier : impossibilité d’abréger le délai légal


Dans le cadre d’une transaction immobilière, un acte de promesse de vente est conclu sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt pour lequel l’acquéreur s’engage à déposer une demande dans un délai de dix jours. Les vendeurs assignent en paiement de la clause pénale prévue par la promesse, reprochant au candidat acquéreur de ne pas avoir satisfait à cette exigence. Ils sont déboutés par les juges du fond au motif, d’une part, que le point de départ du délai contractuel imparti à l’acquéreur pour présenter une demande de prêt est nécessairement reporté à la fin du délai de rétractation de 7 jours prévu par la loi, et, d’autre part, que la banque ayant refusé la demande de prêt, la défaillance de la condition suspensive n’était pas imputable à l’acquéreur, de sorte qu’il ne pouvait être tenu au paiement de la clause pénale. Dans un récent arrêt (Cass, 3e chambre civ. 12 février 2014, n° 12-27.182), la Cour de cassation confirme cette position : les dispositions d’ordre public de l’article L. 312-16 du code de la consommation (délai de validité de la condition suspensive pour l’obtention d’un prêt fixé à un mois) interdisent d’imposer à l’acquéreur de déposer une demande de crédit dans un délai (en l’espèce ici, dix jours) qui est de nature à accroître les exigences de ce texte. Elle ajoute ensuite que la cour d’appel a justement relevé que l’acquéreur ayant présenté une demande de prêt à un organisme bancaire dans le délai imparti, la non-réalisation de cette condition suspensive ne lui était pas imputable et la demande de versement de la clause pénale ne pouvait être accueillie.

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