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Définir le loyer de son logement, en zone tendue et non tendue


Par le passé, fixer le loyer de son bien à louer était plutôt simple : il suffisait de faire quelques recherches sur le marché, en prenant évidemment en compte le coût de son bien immobilier. Mais désormais, avec la loi Alur, les choses se sont compliquées.

flatAvec le vote de cette loi, les propriétaires ont désormais de moins en moins de latitudes lorsqu’il s’agit de fixer le loyer de leur bien. Non seulement la liberté du bailleur est réduite, mais même quelqu’un qui met la meilleure volonté du monde à vouloir respecter la loi pourrait se retrouver malgré lui en infraction, tellement les textes sont complexes. À moins d’être juriste de formation…

Le problème, avec la loi Alur, c’est que les données qui sont nécessaires pour encadrer les loyers ne sont pas toujours disponibles. Parfois, les règles peuvent être contradictoires, ou en attente d’application. Ce manque de transparence est évidemment un terreau fertile pour les litiges en tout genre, et les locataires les plus teigneux pourraient utiliser cet état de fait pour créer des problèmes. Comment faire alors pour leur montrer que vous respectez bien la loi ?

Location en zone non tendue : mode d’emploi

Pour autant que votre bien ne se trouve pas dans une zone tendue, s’il s’agit d’une première mise en location ou d’un logement à louer qui est libre, les choses sont simples : vous fixez le loyer comme bon vous semble. S’il se trouve par contre dans une zone tendue, vous devrez alors respecter l’encadrement.

Les dispositions en zone non tendue sont applicables à tous les types de logements : meublés ou pas, nouveaux ou anciens (sauf exceptions, notamment en cas de dispositif Pinel). Mais même si vous êtes libre de fixer le loyer, il est conseillé de ne pas être trop gourmand par rapport aux prix habituels dans le quartier pour un bien semblable : cela vous permettra de fidéliser votre locataire, et de réduire le risque d’impayés.

Si vous avez eu la bonne idée d’inclure une clause de révision, il sera possible d’augmenter sensiblement le loyer durant les 3 ans du bail nu ; le cas échéant, ce sera impossible. Cependant, cette augmentation ne pourra pas dépasser l’indice de l’IRL, communiquée tous les 3 mois par l’INSEE… Soit de faire évoluer le prix du loyer pour qu’il prenne en compte l’inflation. Vous avez 12 mois pour répercuter l’augmentation (sur base de la date prévue pour la révision dans le bail). Les professionnels de l’immobilier conseillent de notifier le locataire par lettre recommandée de la révision, en prenant soin de réitérer les conditions légales de cette augmentation.

Une fois que le bail de votre locataire arrive à échéance, vous avez la possibilité d’augmenter le loyer, pour autant que celui-ci ait été clairement sous-évalué. Cependant, le locataire a le droit de s’opposer à cette hausse. Dans ce cas, le dossier passera devant la commission départementale de conciliation, ensuite devant le juge d’instance si aucune solution n’est trouvée via la médiation.

Encadrement des loyers en zone tendue : comment ça marche

Si le bien à louer se trouver en zone tendue, vous disposerez tout de même de la faculté de fixer le loyer comme bon vous semble, mais seulement si le logement n’a pas été habité depuis au moins 18 mois, ou s’il s’agit d’une première location. Une telle possibilité existe également en cas de rénovation du logement, mais uniquement si les travaux ont engendré des dépenses au moins égales à une année de loyer, et si le logement a été vacant durant les travaux pendant au moins 6 mois.

Après quoi la hausse du loyer durant le bail ne pourra correspondre qu’à la répercussion de l’inflation, tandis que les contrats de locations suivants seront plafonnés.

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