Evaluer la rentabilité locative d’un bien

ParAdmin

Evaluer la rentabilité locative d’un bien

L’estimation du rendement d’un bien que l’on met en location, correspondra à la somme perçue dans le cadre d’une mise en location après déduction des charges. Il faudra aussi tenir compte de la fiscalité ainsi que des charges locatives que le propriétaire-bailleur devra supporter.

 

Quel est l’intérêt de calculer la rentabilité locative d’un bien immobilier ?

La rentabilité locative est le point le plus important que l’investisseur va vérifier avant de contracter un crédit immobilier. Les règles ne sont les mêmes selon que l’on désire acheter un bien pour y vivre ou pour réaliser un rendement.

A partir du moment où on veut investir de l’argent, on évalue le rendement annuel du placement pour vérifier sa rentabilité. On se basera bien évidemment sur le prix d’achat du bien et les différents frais engendrés pour connaître le rendement correct.

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Nette ou Brute : calcul de rentabilité du bien

La rentabilité brute permet d’étudier la rentabilité d’un projet d’immobilier locatif qui nous tient à cœur. On la calcule en rapportant la valeur annuelle de loyer perçu au prix d’acquisition du bien. Vous devez toutefois intégrer les dépenses totales de l’investissement pour estimer la rentabilité du bien : frais de notaire et divers honoraires, intérêts d’emprunt et coût de l’assurance de prêt.

Mais comment calculer la rentabilité nette d’un bien ?

Ce taux de rentabilité nette de charges permet de mieux assurer sa rentabilité étant donné qu’il prend en considération toutes les charges imputées au bien :

  • Les vacances locatives ;
  • Les frais d’agence et les frais de gestion ;
  • L’assurance propriétaire non occupant ;
  • L’assurance loyers impayés ;
  • Les taxes foncières ;
  • Les frais de financement.

Garder les bons objectifs en tête

Bien évidemment à l’achat, vous devez garantir la rentabilité locative d’un bien mais ce n’est pas le seul critère de choix car l’objectif premier sera de bâtir un patrimoine durable. Ensuite vous penserez à vos objectifs :

  • Veiller à la rentabilité du bien ;
  • Le mettre en location le plus longtemps possible ;
  • Le revendre pour bénéficier d’une plus-value.

Le rendement de son investissement immobilier : Les critères de choix du bien

Le taux de rentabilité d’un bien sera fonction de divers critères qui ne feront qu’augmenter sa plus-value :

  • La taille du bien, qui impacte sur les « turn-over » chez les locataires et le risque de vacance locative ainsi que sur les frais d’entretien de l’habitation ;
  • L’emplacement géographique, qui évaluera les loyers pratiqués ainsi que la demande locative dans le secteur ;
  • L’aspect neuf ou ancien du bien qui vous octroiera un excellent rendement.

Les rendements immobiliers peuvent varier de 2 à 6% en fonction de ces critères. Ils peuvent changer d’une année à une autre et dépendamment de l’évolution des charges de copropriété.

Les avantages fiscaux pour maximiser la rentabilité

La rentabilité nette de votre projet immobilier, ne représente pas tout à fait la rentabilité de l’opération. En effet, il est indispensable de prendre en compte la fiscalité de ses biens immobiliers.

L’investissement locatif est soumis à divers impôts comme les revenus fonciers ou encore l’impôt sur le revenu, certes, mais il permet aussi de bénéficier d’une réduction d’impôt. Il existe des produits de défiscalisation comme le statut LMNP ou la loi Pinel, permettant d’augmenter la rentabilité du projet.

Un effet de levier immobilier grâce à l’emprunt

Nombreuses sont les personnes qui se lancent dans l’emprunt pour investir : c’est l’effet de levier du crédit. Pour un investissement sur le long terme, le prêt permet d’obtenir une excellente rentabilité et un retour sur investissement intéressant. Pour connaître le rentabilité d’un bien, vous pouvez utiliser des indicateurs de rendement comme le TRI ou le cash flow.

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