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Immobilier locatif : optimisation fiscale de votre investissement


Entre le neuf ou l’ancien, outre le prix d’achat, les frais et les travaux, un autre paramètre influencera le choix entre ces 2 options : les aides et avantages fiscaux offerts par l’État. Comment choisir entre un achat immobilier locatif neuf ou ancien, quel régime fiscal adopter ? Voici quelques pistes de réflexion.

immo-locatif-fiscalInvestir dans l’immobilier, outre le fait qu’il s’agit d’un investissement relativement peu volatil, permet également de bénéficier d’avantages fiscaux. Cependant, ceux-ci varient en fonction du profil de chaque acheteur, c’est pourquoi il convient de bien connaître ce paysage pour faire le bon choix.

Neuf ou ancien

Avant même de vous mettre en chasse de votre bien, il vous faudra déterminer si vous devez vous orienter vers l’ancien ou le neuf, soit choisir entre le dispositif Pinel, l’ancien avec déductions pour travaux et le Malraux (ou bâtiments historiques).

Acheter un bien ancien avec travaux

Ce genre d’investissement immobilier locatif est conseillé pour les investisseurs qui bénéficient déjà de revenus fonciers lourdement imposés, car la déductibilité des charges d’intérêt et des prix des travaux permet d’effacer les revenus locatifs, et donc de faire baisser son impôt sur le revenu. Dans ce contexte, plus la facture des travaux est importante, plus l’avantage fiscal est attractif.

Attention, car la liste des travaux déductibles est très encadrée par la loi : il vous faudra l’étudier attentivement avant de prendre toute décision. Par exemple, les travaux d’agrandissement ne sont pas pris en compte.

Pinel

Ce nouveau dispositif, qui est entré en vigueur au début de l’année 2015, permet d’obtenir un abattement de 12 % du prix du bien pour une mise en location de 6 ans, de 18 % pour un bail de 9 ans et de 21 % sur 12 ans en échange du respect du plafond des loyers imposé par l’État dans la zone où se trouve le bien et de l’attribution du bien à un locataire respectant un certain plafond de revenus.

Pour pouvoir bénéficier du Pinel, le bien doit aussi afficher un prix au mètre carré inférieur 5.500 € tandis qu’un plafond de 300.000 € par an doit être respecté. Le dispositif Pinel est particulièrement recommandé aux personnes désireuses d’effectuer un premier investissement immobilier locatif, vu qu’il est inclus dans le plafond global de 10.000 € des niches fiscales.

Malraux et monuments historiques

Le Malraux prévoit des déductions fiscales spéciales pour les travaux effectués dans les biens anciens. Il permet de faire baisser son imposition à concurrence de 22 % à 30 % du montant des travaux avec un plafond de 100.000 € par an. Pour en profiter, le bien doit obligatoirement se trouver dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AMVAP) ou dans une zone de production du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). Un investissement intéressant pour les contribuables à la recherche d’une grosse réduction d’impôt (environ 30.000 €).

Le dispositif monuments historiques concerne des bâtiments encore plus anciens, de plusieurs siècles. Ils peuvent être loués, mais aussi servir de lieu d’exposition ou être habités par le propriétaire. Il permet de déduire fiscalement l’intégralité du déficit pour autant que le propriétaire s’engage à ne pas vendre le bien pendant 15 ans. Il s’agit d’un Malraux sous stéroïdes.

Choix du régime fiscal

Une fois le bien locatif occupé, vous devrez choisir votre régime fiscal, soit opter pour le régime micro foncier ou réel si vous ne bénéficiez pas déjà de revenus locatifs qui sont supérieurs à 15.000 € par an. Dans ce cas, que choisir ?

Avantages et inconvénients du micro foncier

Il s’agit du régime par défaut lorsque les revenus locatifs d’un contribuable sont inférieurs à 15.000 € par an. Sous le micro foncier, les revenus bénéficient d’un abattement forfaitaire de 30 %, tandis que le reste est soumis à l’impôt sur leur revenu et à son barème progressif. À cet impôt, il faut encore ajouter les prélèvements sociaux de 15,5 %.

Le grand avantage de ce régime est sa simplicité. Il est conseillé pour les achats sur fonds propres de biens sans travaux (ou les bâtiments légués). Attention, ce régime n’est pas possible si vous avez eu recours à la loi Malraux, Robien, Besson et Périssol ou au dispositif Scellier.

Avantages et inconvénients du régime réel

L’avantage du régime réel est qu’il permet de déduire l’intégralité des charges du logement loué. Cela signifie donc que lorsque les dépenses sont supérieures à 30 % des revenus locatifs, le propriétaire a tout intérêt à opter pour le régime réel. Parmi ces charges, il y a bien évidemment les travaux, mais aussi les intérêts d’emprunt, les assurances et l’achat de mobilier s’il s’agit d’un meublé. Dans ces conditions, le régime réel est donc conseillé pour les achats de biens locatifs à crédit et/ou ancien avec des travaux conséquents.

Le régime réel est évidemment plus lourd au niveau de la gestion administrative, c’est pourquoi il convient d’effectuer une simulation pour être certain qu’il permettra d’engendrer des économies réelles.

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