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Immobilier tertiaire en difficulté : faut-il se méfier des SCPI ?


Le rendement attractif des sociétés civiles de placement immobilier orientées vers les espaces de bureaux est sans surprise à la base du succès des SCPI. Cependant, ce genre d’investissement n’est pas dénué de risques. Faut-il pour autant se méfier des SCPI ?

Usufruit-Locatif-Social

En ce moment, tout est loin d’être rose pour les propriétaires de bâtiments spécialisés dans la location de bureaux. C’est notamment une étude publiée par DTZ il y a 2 semaines qui a tiré la sonnette d’alarme : le taux d’occupation des espaces de bureaux en Île-de-France a chuté de 9 % ; il y a désormais un peu moins de 4 millions de mètres carrés disponibles à la location. Ce marché connaît son plus grand moment de faiblesse depuis une décennie. De son côté, IPD-Immostat nous apprend que les locations de bureaux dans la région de Paris ont chuté de 25 % entre 2012 et 2013, alors que le marché parisien représente 4/5 du secteur national.

Malgré cet environnement qui devrait nous pousser à la prudence, les particuliers continuent de se ruer sur les SCPI. Ces 3 dernières années, le secteur a collecté au-delà de ses espérances. La rentabilité affichée par les SCPI n’est pas encore affectée par les remous du marché de l’immobilier de bureaux. Est-ce le moment de reconsidérer ce genre d’investissement, malgré le fait qu’il soit mutualisé et diversifié par définition ?

Quel est le risque ?

Les entreprises, les clientes des SCPI, pâtissent évidemment des problèmes économiques de la zone euro. Il est donc tout naturel que la tendance aille plutôt vers la baisse des loyers, alors que les sociétés tentent de faire baisser leurs coûts. De plus, l’augmentation de l’offre par rapport à la demande pousse aussi les prix vers le bas.

D’un autre côté, les SCPI, vu la popularité de ce type d’investissement, se livrent également à une bataille féroce pour acquérir les biens les plus rentables. Car si la crise se ressent bel et bien pour certains bâtiments, les immeubles les mieux situés continuent d’être demandés.

D’après les experts immobiliers, les craintes de bulle immobilière en ce qui concerne les bureaux sont bien moins élevées que pour le résidentiel, vu que les prix de l’immobilier tertiaire ont beaucoup moins progressé que ceux des habitations.

Doit-on s’attendre à une baisse du rapport ?

Même si les SCPI ont offert des rendements solides et réguliers durant ces dernières années, cela ne signifie pas que le rapport est garanti, comme pour un compte d’épargne. Comme tout produit d’investissement en actions ou en obligations, la vérité d’hier n’est pas celle d’aujourd’hui. De nombreux événements peuvent impacter le rendement d’une SCPI : lancement de travaux qui exigent le déménagement temporaire du locataire, demande de révision du bail par le locataire, etc. Ce qui est sûr, c’est que la rentabilité des SCPI pourra au mieux se stabiliser, même si les experts planchent plutôt sur un léger recul en 2014.

Comment se protéger ?

Chaque SCPI dispose de ses propres spécificités, notamment un parc bien défini, qui font en sorte que certaines sont plus solides que d’autres. Aujourd’hui, le Français désireux d’investir dans une SCPI doit faire son choix parmi un peu moins de 80 options. Une comparaison pas toujours aisée.

Comment choisir sa SCPI ?

Se renseigner sur l’historique du gestionnaire, au niveau de sa performance, mais également sur la durée. Un taux de redistribution constant est la marque de fabrique d’une SCPI bien gérée. Cette information, que vous pourrez obtenir en lisant les rapports de la SCPI, vous permettra également de découvrir le parc de la société concernée. Les critères de qualité ? Taux d’occupation supérieure à 90 %, patrimoine diversifié et de qualité. En cas de doute, n’hésitez pas à vous faire conseiller par un spécialiste.

Et si je veux me retirer ?

S’il est possible de revendre ses parts de SCPI, ce genre d’actif n’est pas des plus liquides vu qu’il n’est pas coté, au contraire d’une action. Il vous faudra passer par le gestionnaire de la SCPI, qui organise les contacts entre les acheteurs et les vendeurs. Ce qui représente une autre raison importante pour miser sur la qualité : les meilleures SCPI n’ont que des demandeurs, ce qui vous garantit presque de trouver un acheteur si vous désirez vous retirer pour une raison X.

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