Plus-values immobilières : diverses mesures d’assouplissement de la réforme adoptée en septembre
Contribuables non propriétaires de leur résidence principale
Le régime d’imposition des plus-values immobilières, modifié en septembre dans le cadre du 1er plan de rigueur du gouvernement Fillon, est assoupli en faveur des contribuables qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale. Ceux-ci peuvent ainsi bénéficier d’une exonération lors de la première cession d’un logement, à condition :
- de ne pas avoir été propriétaires de leur résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des 4 années précédant la cession,
- et de procéder au remploi du prix de cession, dans un délai de 2 ans, pour l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à l’habitation principale.
Le remploi peut être partiel, l’exonération étant dans ce cas limitée à la fraction du prix de cession effectivement remployée.
Cet assouplissement, comme la réforme du régime d’imposition, s’applique aux plus-values constatées au titre des cessions réalisées à partir du 01.02.2012.
Ancienne résidence principale des retraités ou invalides
Une autre mesure d’assouplissement concerne les plus-values réalisées par les retraités ou invalides de condition modeste qui résident en maison de retraite ou en foyer d’accueil et qui cèdent leur ancien domicile, lequel n’est plus, au regard du droit fiscal, considéré comme leur résidence principale. Dans ce cas, l’exonération d’impôt sur la plus-value reste acquise :
- si l’ancienne résidence principale est cédée dans les 2 ans suivant l’entrée dans un établissement d’accueil,
- et si, au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession, le contribuable n’est pas redevable de l’impôt de solidarité sur la fortune et ne dispose pas d’un revenu fiscal de référence supérieur à un certain montant (23 572 € pour la première part de quotient familial pour les cessions réalisées en 2012).
Cet aménagement s’applique aux cessions réalisées à compter du 30.12.2011. Il concerne également les bénéficiaires de l’allocation aux adultes handicapés qui sont placés en foyer ou maison d’accueil spécialisée.
Cessions de terrains nus constructibles
Il est prévu de maintenir les règles de taxation des plus-values immobilières antérieures à la réforme issue de la loi du 19.09.2011 pour les cessions de terrains nus constructibles pour lesquelles une promesse de vente a été enregistrée avant le 25.08.2011 si la vente est conclue avant le 01.01.2013. Cette mesure de tempérament a été prise afin de tenir compte des contraintes particulières pesant sur les opérations de construction. Ces plus-values bénéficieront donc de l’abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5e année conduisant à une exonération totale au bout de 15 ans.
Crédit d’impôt développement durable : recentrage du dispositif
Le dispositif du crédit d’impôt accordé au titre des dépenses supportées pour l’amélioration de la qualité environnementale du logement (résidence principale) est prorogé jusqu’au 31.12.2015. Le dispositif est aménagé sur certains points à compter de 2012 :
- pour une maison individuelle, les fenêtres, volets et autres parois thermiques seront éligibles uniquement dans le cas où ces dépenses sont engagées dans le cadre d’un bouquet (voir 5e point),
- les dépenses afférentes aux équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable (panneaux photovoltaïques, chauffe-eau solaires, etc.) seront désormais plafonnées de façon spécifique,
- il est accordé un crédit d’impôt de 25 % (21 % compte tenu du « coup de rabot ») en faveur de l’installation de chaudières à micro-cogénération gaz,
- il est prévu de majorer de 10 points les principaux taux existants du crédit d’impôt lorsque le contribuable réalise des dépenses relevant d’au moins deux catégories de dépenses, dans une limite maximale globale de 50 % (les catégories de dépenses concernées sont l’acquisition de matériaux d’isolation thermique des parois vitrées, acquisition et pose de matériaux d’isolation thermique des parois opaques en vue de l’isolation des murs ou des toitures, acquisition de chaudières ou d’équipements de chauffage ou de production d’eau chaude fonctionnant au bois ou autres biomasses, acquisition d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable, acquisition de chaudières à condensation ou à micro-cogénération gaz ou encore de pompes à chaleur – Les panneaux photovoltaïques sont exclus de ce dispositif de majoration),
- le cumul du crédit d’impôt avec les travaux éligibles à l’éco-prêt 0 % est rétabli sous certaines conditions, voir plus loin.
À compter de 2013, le crédit d’impôt sera réservé aux logements achevés depuis plus de 2 ans.
Crédits d’impôt en faveur de l’aide aux personnes et pour la prévention des risques technologiques : prorogation
Ces deux catégories de crédit d’impôt sont prorogées jusqu’au 31.12.2014, à l’exception des dépenses d’acquisition d’ascenseurs électriques pour un immeuble collectif qui n’ouvrent plus droit à avantage fiscal à compter du 01.01.2012.
En outre, le plafond des dépenses pour le crédit d’impôt accordé au titre des travaux prescrits par un plan de prévention des risques technologiques est majoré à compter de 2012 de 5 000 € pour une personne seule et de 10 000 € pour un couple soumis à imposition commune.
PTZ+ (prêt 0 %) : recentrage sur l’immobilier neuf et mise sous conditions de ressources
Pour les prêts émis à compter du 01.01.2012, le dispositif du PTZ+ (prêt à taux zéro) est :
- réservé aux acquisitions dans l’immobilier neuf, ou, sous certaines conditions, à l’acquisition de logements anciens issus du parc social,
- et soumis à des conditions de ressources, déterminées en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de la localisation de l’immeuble.
Pour les prêts émis à compter du 01.01.2013, les logements neufs financés par un PTZ+ devront répondre à des critères de performances énergétiques.
Eco-prêt 0 % : durée de remboursement allongée et possibilité de cumuler avec un crédit d’impôt
La durée de remboursement de l’éco-prêt 0 % est allongée à 15 ans pour les rénovations les plus lourdes (au moins 3 des 6 catégories de travaux prévues dans le dispositif, ou lorsque les travaux permettent au logement d’atteindre une performance énergétique globale minimale), contre 10 ans normalement. Cette disposition est applicable aux offres de prêt émises à compter du 01.04.2012.
La possibilité de cumuler l’éco-prêt 0 % avec le crédit d’impôt accordé au titre des travaux en faveur du développement durable est rétablie à condition que le revenu fiscal de référence soit inférieur à 30 000 € l’avant-dernière année précédant celle de l’offre de prêt. Cette possibilité de cumul concerne les offres de prêt émises à compter du 01.01.2012.
Investissements locatifs Scellier : recentrage du dispositif pour une dernière année d’application
Le dispositif de réduction d’impôt sur le revenu en faveur des investissements locatifs dans le neuf (investissements Scellier) devait initialement être limité dans son champ d’application et prorogé jusqu’au 31.12.2015. L’année 2012 constituera finalement sa dernière année d’application avec divers aménagements :
- le dispositif est désormais réservé aux seuls logements « basse consommation énergétique » (label BBC 2005), à l’exception des logements concernés par le dispositif Scellier outre-mer,
- les logements remis à neuf, réhabilités ou tranformés par le vendeur avant l’acquisition par le contribuable qui entend bénéficier de la réduction d’impôt deviennent éligibles,
- la base d’imposition est désormais doublement plafonnée : la limite de 300 000 € par logement et par an demeure, mais le prix de revient est maintenant également soumis à un plafond par mètre carré modulé selon la zone géographique (voir tableau),
- les taux de la réduction d’impôt sont de nouveau abaissés :
- 16 % (au lieu de 18 %) pour les logements BBC acquis ou construits en 2012, soit un taux de 13 % compte tenu du « coup de rabot » sur les réductions d’impôt,
- 8 % (au lieu de 9 %) pour les logements ordinaires ayant fait l’objet d’un dépôt de permis de construire au plus tard le 31.12.2011 et acquis avant le 31.12.2012, soit un taux de 6 % compte tenu du « coup de rabot » sur les réductions d’impôt,
- le dispositif Scellier outre-mer s’éteindra par anticipation fin 2012, au lieu de 2017, et le taux de la réduction d’impôt est ramené de 31 % à 29 %, soit 24 % compte tenu du « coup de rabot » sur les réductions d’impôt.
| Scellier : plafonds de prix de revient par mètre carré (annoncés dans les débats parlementaires) |
|
| Zone A bis (Paris et 29 communes périphériques) |
5 200 € |
| Zone A (agglomération parisienne, Côte d’Azur et Genevois français) |
5 000 € |
| Zone B1 (agglomérations de plus de 250 000 hab., communes chères, Corse et îles) |
4 000 € |
| Zone B2 (agglomérations de plus de 50 000 hab., autres zones frontalières ou littorales, limites de l’Île-de-France) |
2 100 € |
| Zone C (reste du territoire) |
2 000 |
Investissements locatifs meublés non professionnels : dernière année d’application
2012 constitue la dernière année d’application du dispositif de réduction d’impôt sur le revenu en faveur des investissements locatifs meublés non professionnels, avec divers aménagements :
- le taux de la réduction d’impôt est ramené de 18 % à 14 % pour les logements acquis en 2012, soit un taux effectif de 11 % compte tenu du « coup de rabot » général sur les réductions d’impôt,
- maintien de l’avantage fiscal pour certaines opérations de construction ou de rénovation engagées avant le 01.01.2012, l’acquisition du logement concerné devant, dans ce cas, intervenir avant le 01.01.2015.
Taxe sur les loyers abusifs des petits logements
Afin de réguler une pratique de loyers manifestement abusifs sur des logements de très petite surface, notamment à Paris et en région parisienne, la loi instaure une taxe proportionnelle due à raison des loyers perçus au titre de logements :
- dont la surface habitable n’excède pas 14 m2,
- situés dans des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements (zone A du dispositif Scellier),
- donnés en location nue ou meublée pour une durée de 9 mois minimum,
- et dont le montant du loyer mensuel, charges non comprises, excède un « loyer de référence » fixé par décret à 40 € par mètre carré de surface habitable.
Le taux de la taxe est fixé à :
- 10 % si l’écart entre le montant du loyer mensuel et la valeur du loyer mensuel de référence est inférieur à 15 % de la valeur du loyer mensuel de référence,
- 18 % si l’écart entre le montant du loyer mensuel charges non comprises et la valeur du loyer mensuel de
référence est supérieur ou égal à 15 % et inférieur à 30 % de cette valeur, - 25 % si l’écart entre le montant du loyer mensuel charges non comprises et la valeur du loyer mensuel de
référence est supérieur ou égal à 30 % et inférieur à 55 % de cette valeur, - 33 % si l’écart entre le montant du loyer mensuel charges non comprises et la valeur du loyer mensuel de
référence est supérieur ou égal à 55 % et inférieur à 90 % de cette valeur, - 40 % si l’écart entre le montant du loyer mensuel charges non comprises et la valeur du loyer mensuel de
référence est supérieur ou égal à 90 % de cette valeur.
Cette nouvelle disposition concerne tous les loyers perçus à compter du 01.01.2012.
La taxe n’est pas déductible des revenus soumis à l’impôt sur le revenu, ni ne peut être déduite du résultat imposable à l’impôt sur les sociétés, le cas échéant.
Réformes Immobilier 2012 :
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