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Une SCI pour protéger son immobilier professionnel ?


Pourquoi les SCI (sociétés civiles immobilières) ont-elles tant le vent en poupe ? Probablement en raison de leur flexibilité incomparable. Cependant, cela ne signifie pas que la SCI est la panacée pour tout investisseur. Avez-vous intérêt à exploiter ce type de dispositif ou pas si vous êtes chef d’entreprise (PME) ? C’est ce que nous allons tenter de déterminer.

SCI-PMELa SCI s’adresse aux investisseurs qui souhaitent constituer un parc d’immobilier professionnel destiné à la location, mais surtout lorsque cet immobilier est acheté via un financement (que ce soit via un crédit hypothécaire ou un prêt d’un partenaire financier). Pour que la société civile mobilière soit intéressante, il faut également que les loyers demandés soient conformes au prix du marché.

Comment rassembler ces conditions ? La première mesure que prendra un PDG est de dissocier le patrimoine immobilier de l’entreprise de la société, pour des raisons évidentes de protection des murs de l’entreprise en cas de pressions des créanciers. Cette mesure permet également de réduire significativement la taille du bilan de la société, et donc de faciliter une éventuelle cession, le loyer pouvant continuer d’être perçu par la suite. Une stratégie extrêmement intéressante dans le cadre d’une entreprise familiale : revenus à long terme, facilités de transmission, moins de droits de succession. Vous l’aurez compris, les avantages sont nombreux.

Cependant, il faudra veiller à bien séparer les 2 structures, la seule chose qui doit les lier devant être le contrat de bail. Vous devez savoir que la justice n’hésite pas à faire des recherches poussées pour essayer de découvrir ces liens en cas de faillite ou autre procédure. Si le juge parvient à établir un lien, la SCI sera impliquée dans le processus.

Si vous possédez une PME et que vous voulez constituer une SCI, n’ayez pas la mauvaise idée d’inclure votre résidence principale dedans. C’est notamment à déconseiller car une SCI ne permet pas de profiter de l’abattement de 30 % applicable à la valeur de la résidence principale. La SCI présente bien l’avantage de la décote de 20 %, mais ceci n’est pas suffisant pour contrer l’inconvénient que nous venons d’évoquer.

Autre souci majeur de cette pratique : vous ne pouvez plus bloquer la saisie de votre logement via une déclaration d’insaisissabilité. Enfin, si vous n’êtes pas déjà convaincu, en cas de décès votre conjoint ne pourra invoquer le droit au logement pour continuer d’occuper les lieux.

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