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Succession : comment gérer la donation d’un bien immobilier


Il n’est pas rare qu’une succession engendre des conflits parmi les héritiers. C’est notamment le cas lorsqu’un bien immobilier fait partie de l’héritage, encore plus lorsqu’une donation prévoit que l’un des héritiers aura le droit d’occuper ce logement. Comment éviter toute dispute ? Suivez nos conseils.

donation cessionLe plus important consiste à préparer les héritiers à ce que vos volontés soient exécutées. Le fait de leur en parler directement de votre vivant devrait les aider à accepter vos décisions, notamment si vous prenez le soin de les motiver. Mais vous veillerez également à ce que vos volontés soient exécutées dans les règles de l’art, afin d’éviter que toute décision soit contestée après votre disparition.

Pour éviter qu’un bien immobilier soit vendu en cas de décès du bénéficiaire d’une donation, voici les 3 mesures à prendre :

  • Empêcher de se retrouver dans un scénario d’indivision le jour de votre décès.
  • Empêcher à ce que l’héritier qui bénéficiera d’occuper le logement à titre gratuit doive rapporter la valeur de la donation indirecte.
  • Empêcher que les héritiers aient à payer des travaux réalisés durant la période durant laquelle l’usufruitier réside gratuitement dans le bien.

Quelle approche adopter ?

L’approche la plus rationnelle conseillée est la transmission immédiate à l’occupant à titre gratuit. Elle peut se faire de 2 façons :

  • Libéralité sans partage anticipé
  • Donation/partage portant sur toute la succession

Première méthode : donation hors part successorale avec droit de retour

Cette méthode débouchera sur 2 scénarios, en fonction de la présence ou non d’enfants. Comme nous allons le voir, cette approche n’est pas idéale dans le cadre de certains scénarios.

Sans enfants

Si le bénéficiaire n’est pas marié, le donateur peut demander le droit de retour (récupérer le bien donné), qui est prévu par la loi. Cependant, il est préférable d’intégrer cette clause dans l’accord de donation et qui porte sur l’intégralité du bien.

Si le bénéficiaire est marié, le bien sera partagé entre le partenaire du bénéficiaire ainsi que ses frères et sœurs/

Avec enfants

Si le bénéficiaire a des enfants, il n’est pas possible de jouir du droit de retour, même en incluant une clause de droit de retour dans l’acte de donation.

2e méthode : libéralité graduelle

Cette possibilité existe depuis 2006 avec l’article 1048 du Code civil. Cette donation engage le bénéficiaire à entretenir le bien pour ensuite le transmettre à une seconde personne, définie par vous. Cependant, ce scénario doit se dérouler avec l’aval du premier et second bénéficiaire.

Par exemple, vous pouvez ainsi permettre à l’un de vos enfants d’occuper gratuitement votre bien, pour que celui-ci revienne à ses enfants, ainsi que les enfants de ses frères et sœurs, après sa propre disparition. Ceux-ci paieront des droits de succession sur cet héritage seulement le jour où ils en deviennent les bénéficiaires. L’occupant à titre gratuit devra payer des impôts sur cette donation, conformément aux dispositions habituelles.

Cependant, cette méthode présente 2 inconvénients : le premier bénéficiaire cumulera réserve héréditaire et quotité disponible, tout en devant faire face à des frais élevés, la propriété ne pouvant être vendue. De leur côté, les autres enfants ne pourront bénéficier que de leur part réservataire. Par contre, elle est la plus sûre pour conserver le bien immobilier dans la famille.

3e méthode : liberté résiduelle

Afin d’éviter ces 2 inconvénients, on peut opter pour la liberté résiduelle, prévue dans l’article 1057 du Code civil, qui consiste à octroyer à un tiers le restant d’une donation effectuée. Attention : dans ce scénario, par défaut, la conservation du bien dans la famille n’est pas garantie, elle devra être sécurisée par des clauses propres.

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